Ипотека под 7%: неопределенность компенсируют низкой ставкой

Президент РФ Владимир Путин на Петербургском международном экономическом форуме объявил о снижении ставки по льготной ипотеке с 9% до 7%, чтобы поддержать спрос на жилье, серьезно просевший в последние месяцы. 21 июня на заседании президиума Госсовета президент подчеркнул, что такая мера вызвана тем, что ипотека становится все более сложнодоступной для российских граждан.

«В апреле ипотечных кредитов было выдано в три раза уже меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Об этом мы говорили и на форуме в Петербурге. Рыночная средняя ставка по жилищным кредитам составляет сейчас более 14%», — сказал Путин, призвав правительство совместно с Банком России, банковским сообществом и строительной отраслью «максимально эффективно и быстро» реализовать снижение ставок.

В Минфине тут же подсчитали, что дополнительные затраты на реализацию льготной программы ипотеки под 7% годовых составят 30 млрд рублей, средства возьмут из бюджета.

Льготную ипотеку, запущенную в РФ в 2020 году, эксперты называют одним из ключевых способов поддержки спроса на жилье и причиной возникшего строительного бума. Но после того, как ставка по программе после 24 февраля была повышена до 12% спрос на ипотеку резко сократился. Причем ситуация не изменилась и после того, как ставка была снижена до 9%. По данным Минстроя, за апрель—май этого года выдано на 70% меньше льготных займов, чем годом ранее.

Теперь же, после возвращения отметки к дофевральским 7%, глава «Дом.РФ» Виталий Мутко надеется, что произойдет двукратный рост выдачи ипотеки, которая вернется к прежним показателям.

Впрочем, эксперты полагают, что рекордных цифр 2021-начала 2022 года мы все же не увидим (в 2021 году двадцатка крупнейших банков выдала 1,9 млн ипотечных кредитов на 5,6 трлн рублей, на 30% больше, чем за 2020 год). По разным оценкам, рост спроса может составить 20−50%, что не компенсирует падение.

Рост спроса умеренно поддержит и строительную отрасль. Первый квартал 2022-го рынок жилищного строительства завершил «в плюсе» (объем выхода новых проектов составил 9 млн кв. м, что на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года), однако прирост во многом был связан с заделом прошлого года. Если 66% новых проектов получили разрешения на строительство до начала 2022 года, то в январе-феврале — только 27%, а в марте — и вовсе всего 7%.

Ведущий аналитик отдела глобальных исследований «Открытие Инвестиции» Андрей Кочетков полагает, что снижение льготной ставки положительно скажется как на строительной отрасли, так и на смежных с ней, например, металлургии.

— У нас перед глазами есть пример 2020 года, когда во время пандемии правительство озаботилось поддержкой строительного сектора и спроса на различные материалы, которые он поглощает, в частности, продукцию металлургии. Тогда Банк России опустил ключевую ставку ниже 5%, на этом фоне льготная ипотека выглядела совсем дешевой, поэтому граждане начали ее массово брать.

Сейчас могут предположить, что масштаб ипотечного кредитования будет не таким, как раньше, хотя правительство намерено оказывать серьезную поддержку строительной отрасли и, соответственно, банкам, которые будут заниматься льготным кредитованием, то есть, фактически, субсидировать эту низкую ставку.

«СП»: — Как это в целом повлияет на рынок недвижимости?

— Влияние очень простое. Цены на недвижимость прекратят падать, а, возможно даже, будут расти. Металлурги получат более стабильный рынок сбыта своей продукции, что особенно важно, учитывая, что европейский рынок для них закрыт и экспорт страдает. Внутренний рынок начнет поглощать продукцию наших компаний, и если они не будут необоснованно повышать цены, то и рост цен на недвижимость не будет таким существенным, как в 2020 году.

Кроме того, рост цен на недвижимость будет сдерживаться укрепившимся курсом рубля. Но спрос всегда порождает рост цен, тем более что предложение у нас в России отстает от спроса на недвижимость, нам еще много предстоит строить.

Эксперт по недвижимости Наталья Перескокова, напротив, сомневается в том, что цены на недвижимость и спрос серьезно вырастут, так как, по ее мнению, для потенциальных покупателей очень силен фактор неопределенности.

— Немного эта мера оживит рынок, но активности, которая была до февраля, думаю, не вернет. Сложно загадывать, на сколько процентов произойдет рост, так как на него влияют и другие факторы — экономическая ситуация в целом, платежеспособность населения. Еще один важный момент в том, что вышло постановление правительства, согласно которому застройщики могут сдвигать сроки сдачи объектов без штрафных санкций. Это настораживает потенциальных покупателей.

«СП»: — Поддержит ли эта мера строительную отрасль?

— Эта мера может сказаться на застройщиках в том плане, что повысится спрос. Но если рост будет не таким значительным, как ожидается, то и влияние на строительную отрасль окажется ограниченным. Мы считаем, что рост спроса может составить процентов 20. По крайней мере, с рынка уйдут те люди, которые покупали квартиры в качестве инвестиций для последующей перепродажи с дельтой. Сейчас остались только те, кто покупает жилье для себя. Поэтому не думаю, что снижение ставки по льготной ипотеке сильно повлияет на количество новых объектов.

«СП»: — Но ведь в условиях высокой инфляции покупку недвижимости под низкий процент как раз и называют выгодной инвестицией. С чем связано падение интереса к инвестиционному жилью?

— Это связано с нестабильностью спроса и неясной ситуацией с платежеспособностью населения. Мы не знаем, когда спрос вернется на такие же высокие отметки, как раньше. Многие люди лишились работы или дополнительного заработка, поэтому неопределенность для того, чтобы совершать инвестиционные покупки недвижимости, очень высока. Проше говоря, люди не уверены, что смогут выгодно перепродать эти квадратные метры.

«СП»: — Не приведет ли снижение ставки по ипотеке к росту цен?

— Рост цен возможен только тогда, когда есть спрос, а сейчас это не так. Цены на вторичную недвижимость за последние месяцы в среднем по России упали примерно на 18−20%, по Москве — чуть меньше. В таких условиях поднимать цены на новостройки просто не имеет смысла.

Член Российской гильдии риелторов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков полагает, что для полноценного восстановления спроса ставка должна быть еще ниже, на уровне 4−5%. В то же время, мера может подстегнуть строительство домов своими силами.

— Не думаю, что эта мера принципиально изменит ситуацию, потому что до недавнего времени ставка по льготной ипотеке составляла 9%, но на самом деле, мы ее практически не видели. Как только правительство снизило ставку до этого уровня, сразу некоторые банки стали предлагать 8,3−8,4% за счет собственных резервов. Кроме того, ипотеку стали субсидировать и сами застройщики, поэтому по некоторым проектам мы видим ставки даже от 0,01% за счет собственного субсидирования застройщиков.

По апрелю средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составляла у нас 5,9%. Понятно, что сюда примешалась и семейная ипотека, но в целом это тот показатель, который хотят видеть люди. При этом роста спроса не произошло.

С другой стороны, важно, что льготная ипотека распространяется не только на новостройки, но и на строительство жилых домов, в том числе за счет собственных сил людей. Человек может строить дом сам, даже без подрядной организации. И вот это уже становится очень интересно, возможно, люди начнут активней строить дома.

Спрос на новостройки действительно упал на 70% и выше по сравнению с маем прошлого года. Поэтому для того, чтобы говорить о нормальном восстановлении спроса, эта цифра должна увеличиться как минимум в два раза. На мой взгляд, у нас по июню увеличение спроса по ипотеке на новостройки пройдет на уровне 20−30%. Даже если я ошибаюсь, и эта цифра составит 50% к маю, это все равно низкий спрос. Нам нужно хотя бы 100% роста, чтобы говорить о том, что он восстановился, но я сомневаюсь, что мы увидим такие показатели.

«СП»: — С чем связан такой низкий интерес?

— Очень много факторов неопределенности у людей, проводится специальная военная операция, что влияет на настроения людей. Человеку, который берет ипотечный кредит, нужно понимать, что его будущее определено. Это не только ожидание того, что его собственный доход не изменится, но и понимание, что будет дальше в принципе.

Есть и другие факторы. Например, когда те же айтишники увидели, что могут получить ипотечный кредит под 5% и ниже, вплоть до 1%, они заинтересовались этим предложением, но наткнулись на суровую реальность, когда застройщики говорили, что если они получат самую низкую ставку, для них объект недвижимости будет на 20% дороже, чем если они пойдут по обычной субсидии. Кто-то заявлял это в лоб, кто-то просто не давал скидку.

В итоге снижение ставки льготной ипотеки с 9% до 7% для застройщиков означает простую вещь: им нужно меньше тратить собственных денег, чтобы субсидировать ставку. Потому что в текущих реалиях и 7% — это не такая низкая ставка.

Вот если бы на вторичке ставка была 7−8%, люди бы уже начали брать кредиты. Но новостройка — другой случай, по той простой причине, что это вещь, которая окажется у тебя в руках не сейчас, а через несколько лет. И с учетом этого фактор устойчивости играет особенно большую роль. Поэтому чтобы люди начали брать ипотеку на строящееся жилье в сегодняшних условиях, ставка должна быть в районе 4−5%.