Почему эскроу стало проблемой для застройщиков таунхаусов и малоэтажки
Переход на эскроу-счета негативно отразится на реализации таунхаусов и квартир в малоэтажных домах
Фото: ТАСС/ Денис Русинов
Реформа долевого строительства серьезным образом повлияла на реализацию проектов таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов на рынке загородной недвижимости, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. Реализовывать такие проекты через эскроу стало сложнее и дороже, в результате некоторые застройщики прекращают создавать объекты, которые требуют применения новых правил финансирования, и переформатируются на новые продукты.
Рассказываем, как переход на эсроу-счета отразится на реализации популярного формата таунхаусов и малоэтажных домов (МЖД) в Подмосковье.
Какие форматы подпали под эскроу
Под новые правила финансирования строительства жилья (через эскроу-счета) подпадают многоквартирные дома до четырех этажей и блокированные дома с тремя или более блоками, которые обычно реализуются на первичном загородном рынке Подмосковья. К таким домам относятся таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Обычно девелоперы их строили в мультиформатных организованных поселках. Частные и садовые дома, коттеджи и дачи, а также дуплексы (дома на две семьи) не подпадают под действие 214-ФЗ и счетов эскроу.
Влияние эскроу
Переход на новый механизм привлечения средств граждан уже привел к сокращению проектов таунхаусов и малоэтажных домов на загородном рынке в Подмосковье. По данным «Инком-Недвижимости», число таунхаусов за год уменьшилось на 10%, застройщики в 2019 году не вывели ни одного поселка с этим форматом. Это формат был популярным среди покупателей и привлекательным ценой, а также сочетанием отчасти городского и загородного формата жизни в Подмосковье, отмечают риелторы.
Предложение квартир в малоэтажных жилыx комплексах сократилось, по оценке «Инком-Недвижимости», еще значительнее — на 30%, в прошлом году вышел только один проект с МЖД. Такая динамика свидетельствует о том, что загородные девелоперы оказываются бессильны перед изменившимися правилами долевого строительства, считает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его прогнозу, переход на эскроу приведет к дальнейшему сокращению на рынке доли МЖД (сейчас они занимают 12% загородного предложения в Подмосковье) и почти полному исчезновению таунхаусов на первичном рынке (их в экспозиции пока насчитывает 6%).
Если сравнивать объемы строительства по договорам долевого участия загородных форматов и многоэтажных ЖК в городах, то в целом влияние эскроу на такие проекты меньше из-за небольших объемов, отмечает заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KAKSAD Недвижимость» Ольга Магилина.
Артем Минеджян, управляющий партнер M9 development:
— Небольшие застройщики, которые до этого вполне успешно вели продажи и имели отработанные финансовые модели, теперь столкнулись с тем, что открытие новых проектов станет намного дороже, а то и невозможно вовсе. Количество площадок для загородных проектов существенно сократилось. Некоторые застройщики прекращают создавать объекты, которые требуют применения новых правил финансирования, и переформатируются на новые продукты.
Трудности реализации
Девелоперским компаниям, которые реализуют небольшие объемы жилья в сегментах, где нет массового покупателя, получить проектное финансирование будет сложнее. Также нужно учитывать, что доходы россиян не растут. Реалии современной экономики России таковы, что дома сезонного проживания и дачи не являются предметом первой необходимости и не пользуются сейчас спросом, поскольку свободных средств для такого рода расходов у населения стало меньше, отмечает Минеджян.
Реализация проектов таунхаусов и МЖК через эскроу будет дороже примерно на 20%, что в нынешней экономической ситуации нерентабельно, поскольку покупательская чувствительность слишком высока, считает Таганов. К тому же, по его словам, это нишевые форматы без массового спроса.
Один из основных факторов, из-за которого девелоперы приостанавливают реализацию проектов по новым правилам, — субъективный, считает Минеджян. По его словам, ключевые лица в компаниях, принимающих решения о финансировании новых проектов, не уверены в новых схемах, поскольку условия игры не отработаны до конца и содержат меньше вариантов привлечения средств. Причем это касается как самих застройщиков, так и специалистов банковских структур, поясняет эксперт.
Позитивные перспективы
Сегодня одним из решений для застройщиков таунхаусов и малоэтажных проектов является реализация по договорам купли-продажи (ДКП), считает Таганов. Теперь девелоперам сначала надо построить объекты, а затем продавать. Сегодня на загородном рынке есть существенный спрос на готовые домовладения и даже дома с отделкой, отмечает Магилина. По ее словам, такие проекты требуют несколько больших вложений и более глубокого понимания вкуса целевой аудитории, но они действительно востребованы рынком. Однако финансовых мощностей у игроков подмосковного рынка часто оказывается недостаточно — в первую очередь, это касается компаний, реализующих таунхаусы, поясняет Таганов.
В то же время на возведение, обустройство и доведение до полной готовности таунхаусов или МЖК требуется намного меньше средств, чем для среднеэтажного многоквартирного дома. При правильно выстроенной системе реализации таких проектов возможно привлекать средства граждан, не используя эскроу, поскольку продавать можно уже готовые и введенные в эксплуатацию дома, а полученные средства реинвестировать в возведение новых корпусов, поясняет Минеджян. Другой вопрос, что при такой механике проекта завершаться весь проект будет дольше, доходность проекта может стать ниже, отмечает эксперт.
Полностью отказываться от загородной недвижимости девелоперы не станут. Они смогут попробовать перепрофилировать свою деятельность и строить коттеджи и другие форматы, которые не подпадают под продажи через эскроу, считает Магилина из «KAKSAD Недвижимость». По ее мнению, это станет способствовать оживлению данного формата малоэтажного и экологичного жилья, все больше пользующегося спросом из-за диджитализации экономики и роста числа работников, которым не нужно ежедневного присутствия в офисе.
Для строительства не загородной недвижимости в составе коттеджных или мультиформатных поселков, а жилых домов в сельских поселениях или городских округах, которые являются жильем для постоянного проживания и удовлетворяющим базовые потребности, перспективы останутся, считает управляющий партнер M9 development.
«Себестоимость такого жилья со всей инженерией равна себестоимости квартир при большей площади и более высоком качестве жизни в нем. Именно на активный рост в ближайшие годы пригородного и сельского жилья возлагаются надежды при формировании новой программы развития индивидуального жилищного строительства, которая поможет существенно увеличить темпы ввода в эксплуатацию нового жилья России», — говорит Минеджян.
Автор:
Сергей Велесевич.
