Рейтинг районов Стамбула: где покупать недвижимость для инвестиций

«Если кому-либо суждено взглянуть на мир лишь раз, ему следует обратить взор на Стамбул». (Альфонс де Ламартин, французский писатель XIX века)

Стамбул — один из крупнейших и самых быстрорастущих мегаполисов мира: каждый год здесь появляется в среднем 30 новых улиц, застраиваются пустующие участки, к столичной агломерации присоединяются пригороды, население 16-миллионного Большого Стамбула растёт в среднем на 3% в год, увеличивается доля среднего класса (около 40%). Растущему столь высокими темпами городу требуется до 250 тыс. единиц дополнительного жилья ежегодно.

Иностранцы составляют почти 10% покупателей на рынке недвижимости Стамбула. Из-за их высокой активности цены на жильё в Стамбуле растут в два раза быстрее, чем в среднем по стране. По данным Endeksa, с ноября 2021 по ноябрь 2022 жильё в Стамбуле подорожало на 203% в национальной валюте и почти на 76% в долларовом эквиваленте.

Стамбул перспективен для покупки недвижимости, однако не каждый из 39 районов (ильче) подходит для инвестиций. «Тем, кто задумывается об инвестициях в Стамбул, стоит внимательно подходить к выбору района, так как транспортная доступность, качество инфраструктуры и сейсмические риски могут сильно повлиять на перспективность ваших вложений»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.

Содержание статьи

1. Карта с ценами
2. Бешикташ: дворцы и небоскрёбы
3. Бейоглу: посольства, иммигранты и европейская архитектура
4. Сарыер: дачи для элиты
5. Фатих: торговый и культурный центр
6. Кадыкёй: жилые комплексы для среднего класса
7. Картал: центр городского строительства
8. Бакыркёй: магазины и рестораны
9. Бейликдюзю: модернизация жилого фонда
10. Аташехир: жилые многоэтажки и офисы
11. Кючюкчекмедже: перспективы создания инфраструктуры
12. Эсеньюрт: новый недорогой жилой район с красивыми парками
13. Арнавуткёй: район с видом на новый канал Стамбула

Карта с ценами

Чтобы было удобнее ориентироваться на рынке Стамбула, мы сделали карту — выделили районы и указали цены за м² от застройщиков (кликните название района, чтобы увидеть диапазон цен и перейти к объявлениям):

Рыночные цены в новостройках могут на порядок превышать средние

В главах о районах вы найдёте информацию за ноябрь 2022 года по ценам на недвижимость: вилки цен, средние цены и реальные цены в новостройках, а также данные по росту цен в лирах и в долларе США. Статистические средние цены значительно ниже цен в реальных проектах, часто на порядок. Поясним, почему так происходит.

Стамбул — огромный и разнообразный город. В каждом районе города проживает до 1 млн человек. На территории одного района могут соседствовать и старые бедные кварталы, и благополучные и даже престижные. Поэтому вилки цен за квадратный метр имеют большой разбег от минимальных до максимальных. Однако цены в новостройках надёжных застройщиков часто превышают даже максимальные пороги статистической вилки.

Данные о средних ценах мы приводим согласно аналитическому агентству Endeksa — одному из самых популярных и обширных источников по недвижимости в Турции. Статистику по ценам они собирают из нескольких источников, преимущественно через сайты с объявлениями. Часть объявлений могут быть неправдивыми или устаревшими. Тенденции по этим данным отслеживать можно, но опираться на них при оценке конкретного объекта нельзя. Есть и другая статистика — от Центрального банка Турции, она строится на основе данных от лицензированных оценщиков. Но статистика ЦБ предельно обобщённая, в ней не учитываются ни возраст зданий, ни районы, а лишь усреднение по городам за три месяца на основании прошедших за это время сделок. Однако в обобщённом виде данные от ЦБ и данные от Endeksa имеют сопоставимые значения.

Вторая причина разницы связана с площадью объектов. В статистику, как правило, попадают цены за общую площадь квартир (gross). В неё входит доля на этаже от общих помещений и даже внешние стены. Иногда в малоэтажных жилых проектах в gross попадают и наземные общие площади. Именно gross-площадь указывается в свидетельстве о собственности. А жилая площадь (net) — это площадь внутри стен квартиры. Она может быть на 20–60% меньше, чем gross. Цены, которые мы указываем в реальных проектах рассчитаны по net-площади, поэтому они выше.

Третья причина — в 2022 году цены на недвижимость в Турции растут так быстро, что статистика за ними не успевает.

Поэтому статистические усреднённые данные используем лишь для того, чтобы следить за тенденциями и сравнивать районы и города. А при выборе объектов смотрим прицельно и сравниваем только с похожими объектами, оцениваем инфраструктуру, качество проектов и объектов, сроки сдачи. В ценовой таблице каждого района мы приводим цены в реальных жилых новостройках и ссылки на них.

Кроме того, для каждого района мы приводим данные о росте цен на жилую недвижимость в лирах и долларах США за год, за два года и за 4 года. На горизонте одного и двух лет во всех районах наблюдается рост цен в долларах США. Но если взять период в четыре года, то в нескольких районах в пересчёте на доллар США недвижимость подешевела. Курс лиры за четыре года упал на 270%.

Бешикташ: дворцы и небоскрёбы

Бешикташ — это зелёный, безопасный и современный район на берегу Босфора в европейской части Стамбула, коммерческий и культурный центр города, место расположения знаменитых дворцов и роскошных отелей. 

Транспортное сообщение здесь на высоте: автобусы и такси-долмуши ходят почти во все районы Стамбула. В районе имеется и морской порт. Единственный недостаток, связанный с транспортом в Бешикташе,— слабое покрытие метрополитеном, который захватывает только северную часть района.

Большинство самых престижных кварталов Стамбула находятся в районе Бешикташ. Среди них — жилой Бебек (Bebek), деловой Левент (Levent) и многоэтажный Этилер (Etiler). Также благоприятными для жизни и инвестиций в недвижимость считаются жилые кварталы Ортакёй (Ortaköy) и Улус (Ulus).

В Бешикташе много старинных особняков с видом на Босфор. Это один из наиболее застроенных районов Стамбула, именно здесь находится самая дорогая в городе недвижимость: цена на просторные апартаменты превышает 7 000 долларов США за м². Доходность квартиры площадью 120 м², сдающейся в аренду, составляет приблизительно 3,2% годовых (по данным аналитического агентства Endeksa).

Левент — знаменитый деловой квартал, где много офисных зданий, среди которых — самый высокий небоскрёб Турции Istanbul Sapphire (54 этажа над землёй и несколько подземных), а также Bankası Tower 1 (52 этажа). Площади в бизнес-центрах Левента занимают крупные турецкие и международные компании. Сюда приезжают влиятельные люди со всего мира, поэтому отели в этом районе только пятизвездочные.

В квартале Этилер есть торговые центры, спортивные клубы и современные многоквартирные здания. Здесь часто селятся те, кто работает в Левенте.

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

Бейоглу: посольства, иммигранты и европейская архитектура

Недалеко от Бешикташа находится Бейоглу, ещё один элитный район Стамбула. Со старой европейской частью города он соединяется Галатским мостом. От моста до Галатской башни проходит линия метро Тюнель (Tünel).

Самая известная достопримечательность Бейоглу — отель Pera Palas, возведённый в 1892 году для пассажиров «Восточного экспресса». В одном из его номеров Агата Кристи написала роман «Убийство в восточном экспрессе». В разные годы в отеле останавливались такие знаменитости, как Грета Гарбо, Мата Хари, Сара Бернар и Кемаль Ататюрк.

Бейоглу спланирован и застроен по европейскому образцу. Здания начала ХХ века в стилях модерн и эклектика формируют здесь торговые улицы и бульвары с супермаркетами и дорогими бутиками. Через эти кварталы проложена трамвайная линия. На центральной улице Бейоглу — Истикляль Джаддеси (İstiklal Caddesi) — расположены магазины, рестораны, кафе и базары. В районе есть художественные музеи, банки, а также консульства Великобритании, Германии, Нидерландов, России и Швеции. В Бейоглу живёт немало иммигрантов из стран Азии и Европы. В основном это представители творческих профессий и молодые специалисты.

Лучшими кварталами Бейоглу считаются Гюмюшсую (Gümüşsuyu), а также Джихангир (Cihangir) — богемный квартал с узкими улочками, кафе и барами, в котором селятся преимущественно художники, писатели и актёры.

Бейоглу — одно из самых дорогих мест, где можно купить недвижимость в Стамбуле. Приобрести квартиру площадью 75 м² можно примерно за 600 тыс. долларов США. Арендная плата составит приблизительно 2 000 долларов США в месяц, то есть владелец может получать доход 4% годовых.

Все типы квартир здесь хорошо сдаются. Двух- и трёхкомнатные можно сдавать семьям, однокомнатные — одиноким людям. В центре очень востребована среднесрочная и краткосрочная аренда.

Если жилой комплекс имеет дополнительные удобства, такие как тренажёрный зал, бассейн и другие, доходность будет выше, но арендатор обязан оплачивать айдат (aidat) — ежемесячный сбор за бассейн, сад, уборку территории и охрану.

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

Сарыер: дачи для элиты

Сарыер — живописный район у пролива Босфор в европейской части Стамбула. На юге он граничит с Бешикташем, на юго-западе — с районом Кягытхане (Kâğıthane), на западе — с районом Эюп (Eyüp).

В Сарыере много кафе и ресторанов. Местные пляжи — популярное место отдыха. Однако здесь, как и в других местах Стамбула, рекомендуется только загорать, но не купаться, поскольку вода сильно загрязнена.

В 2008 году в состав Сарыера вошёл Бахчекёй (Bahçeköy), в 2012 — торговый квартал Шишли (Şişli) и деловой квартал Маслак (Maslak). Один из самых престижных кварталов Сарыера — Нишанташи (Nişantaşı). Это место знаменито тем, что здесь жил известный турецкий писатель и лауреат нобелевской премии Орхан Памук. Благополучным местом для проживания также считается квартал Зекериякёй (Zekeriyaköy).

Сарыер издавна популярен среди богатых турков и иностранцев. Здесь селятся состоятельные политики, бизнесмены, актёры и музыканты. В Сарыере много элитных вилл, которые используются как летние резиденции.

Недвижимость здесь стоит недёшево. Так, квартиру площадью 75 м² можно купить в среднем от 700 тыс. долларов США. Аренда такого объекта принесёт около 2 500 долларов США в месяц. Средняя доходность — 4,2% в год. Стоимость квадратного метра в Сарыере превышает 5 000 долларов США.

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

Фатих: торговый и культурный центр

Фатих расположен недалеко от Международного аэропорта имени Ататюрка и вокзала Сиркеджи, а также по соседству с Бейоглу. В районе сосредоточена бóльшая часть главных исторических и культурных достопримечательностей Стамбула, включая собор Святой Софии (музей Айя-София), дворец Топкапы, мечети Сулеймание и Султанахмет (Голубая мечеть), церковь Христа Спасителя в Хоре (музей Карие) и Археологический музей Стамбула.

Фатих включает кварталы Лалели (Laleli), Султанахмет (Sultanahmet) и Эминёню (Eminönü). Лалели — самый «русский» квартал Стамбула, поскольку ориентирован на туризм из стран СНГ. Здесь же сосредоточена немалая часть городской торговли. В Лалели много русских коммерсантов, приезжающих за товарами, а магазины пестрят надписями на русском языке.

Соседний квартал Султанахмет является историческим центром с обилием достопримечательностей прошлого. Тут встречаются образцы старинной турецкой архитектуры — традиционные деревянные дома.

Новое жильё в Фатихе строится редко, поскольку это район с плотной исторической застройкой. Это не самый удобный район для жизни: отсутствует скоростной транспорт, постоянные пробки и бесконечный поток туристов.

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж

По данным аналитического агентства Endeksa, в ноябре 2022 года квартиры в старом жилом фонде Фатиха площадью 90 м² продаются в среднем за 2 млн лир (107 тыс. долларов США).

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

Кадыкёй: жилые комплексы для среднего класса

Кадыкёй — самый древний район Стамбула, расположенный в азиатской части города: первые следы поселения на этом месте относятся к 680 г. до н. э. Это большой торговый район с множеством кафе, ресторанов, магазинов, базаров, парков и детских площадок, но в то же время он уютен и безопасен.

Кадыкёй находится недалеко от Международного аэропорта имени Сабихи Гёкчен. В районе расположен вокзал Хайдарпаша, который связывает Стамбул с Анатолией, азиатской частью Турции. В европейскую часть города каждые 10–15 минут отправляется паро́м, ходят скоростные электрички Мармарай и метробусы — в любую точку города можно добраться быстро.

Кадыкёй включает Джаддебостан (Caddebostan), деловой квартал Козьятагы (Kozyatağı), тихий квартал Мода (Moda) и Фенербахче (Fenerbahçe), где находится стадион местного футбольного клуба.

В Кадыкёе расположены жилые комплексы, преимущественно для среднего класса. Жильё, особенно с видом на Босфор, стоит дорого, хотя сумма инвестиции для покупки доходного жилья намного ниже, чем в Бейоглу,— в среднем от 200 тыс. долларов США. Покупка квартиры площадью 75 м² принесёт собственнику более 4% годовых.

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

Картал: центр городского строительства

Картал (Kartal) находится в азиатской части Стамбула, между районами Мальтепе (Maltepe) и Пендик (Pendik). Картал расположен хотя и далеко от центра, но в удобном месте: до Международного аэропорта имени Сабихи Гёкчен отсюда можно добраться всего за 15 минут, а до других районов ходят поезда. По этой причине, даже несмотря на относительную удалённость, Картал густо населён.

Картал — это быстроразвивающийся спальный район эконом-класса, аналог района Бейликдюзю в европейской части города.

Стоимость нового жилья здесь начинается от 200 тыс. долларов США

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж

На побережье много роскошных вилл и элитных многоквартирных комплексов, в основном предназначенных для людей с высокими доходами. С 2016 года власти Стамбула уделяют особое внимание району Картал.

Благодаря проекту реновации и активной новой застройке район стал новым культурным и промышленным центром Анатолии. Апартаменты рядом с морем стоят 300−900 тыс. долларов США.

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

Бакыркёй: магазины и рестораны

Бакыркёй — один из старейших жилых районов Стамбула. Здесь селятся представители среднего класса. Район находится в европейской части Стамбула в отдалении от Бейоглу и других популярных мест, однако здесь хорошо развито транспортное сообщение. Например, до площади Таксим в Бейоглу отсюда можно добраться за 40 минут на автобусе или за 25 минут на такси, до Кадыкёя и Султанахмета — за 25 минут на поезде, а до Нового аэропорта — всего 25 минут на авто.

Бакыркёй — один из главных торговых и жилых районов европейской части Стамбула. Здесь много недорогих магазинов с одеждой, кафе и ресторанов, некоторые из которых имеют вид на Мраморное море. Сюда приезжают за покупками жители окрестных районов, из-за чего в Бакыркёе всегда многолюдно, особенно по выходным. Самый крупный торговый центр — Capacity.

В прошлые столетия в этой части города селились преимущественно греки и армяне, которые строили просторные дома. В XX веке Бакыркёй был значительно перестроен, и от его исторической части мало что сохранилось.

Иностранное население Бакыркёя малочисленно, при этом для трудоустройства приезжих в районе есть хорошие возможности, а также насчитывается 50 школ по изучению турецкого языка. Лучшие кварталы Бакыркёя — Атакёй (Ataköy) и Флорья (Florya).

Бакыркёй — один из самых престижных районов Стамбула. Во Флорье проживает местная элита, знаменитости и высшие слои населения Стамбула. Цены варьируются от 5 300 до 11 000 долларов США за квадратный метр.

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

По данным аналитического агентства Endeksa, в ноябре 2022 года квартира в Бакыркёе площадью 140 м² продаётся в среднем за 6,7 млн лир (360 тыс. долларов США).

Бейликдюзю: модернизация жилого фонда

Бейликдюзю — район, популярный среди среднего класса. Большинство местных жителей заняты в промышленности или сфере услуг. До центра регулярно ходит транспорт, например, до Босфорского моста можно доехать всего за 15 минут.

В районе развита инфраструктура: есть рестораны, магазины, детские площадки, школы, парки, больницы, спортивные объекты, три университета. Среди жилых объектов преобладают многоквартирные новостройки. Среди новых проектов Бейликдюзю — многоквартирный комплекс Palm Marin, включающий бассейн, парковку, детский сад, фитнес-центр, спа, рестораны, кафе, кинотеатры, спортивные и детские площадки.

Почти вся территория Стамбула подвержена землетрясениям, а Бейликдюзю считается одним из самых сейсмоопасных районов наряду с Авджыларом (Avcılar) и Мальтепе, которые значительно пострадали во время Измитского землетрясения в 1999 году. Однако это не должно пугать инвесторов: современные здания строятся по новым технологиям, которые позволяют домам устоять во время сильных толчков. Власти Стамбула выделяют часть бюджета специально для реконструкции ветхих зданий. Кроме того, все дома в Турции застрахованы от землетрясений и государственная страховая компания возмещает убытки собственников.

Для покупки лучше выбрать новое здание: это гарантирует бóльшую безопасность. Сами турецкие граждане всё чаще продают свои дома и селятся в новых жилых комплексах. В Стамбуле полным ходом идёт модернизация зданий: старые постройки сносят и вместо них возводят новые. Проект реконструкции постоянно обновляется. В 2022 году утверждён очередной план на реконструкцию 260 жилых домов в 7 кварталах района Бейликдюзю.

Цены на новое жильё в Бейликдюзю варьируются от 2 000 до 5 000 долларов США за м².

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

Аташехир: жилые многоэтажки и офисы

Аташехир — это деловой район, расположенный рядом с Кадыкёем в азиатской части Стамбула. В районе удобный скоростной транспорт: метро, метробусы, недалеко до линии скоростных поездов Мармарай. Но самое главное преимущество Атахешира — это новый финансовый центр Стамбула (IFC), который объединит частные и государственные банки, компании по управлению активами, международные институты и другие организации финансового сектора.

Правительство рассчитывает, что IFC станет глобальным финансовым центром в среднесрочной перспективе. Для IFC была организована особая налоговая зона для привлечения крупных компаний, налоговые условия составят конкуренцию Дубаю. В IFC смогут разместиться до 50 тысяч сотрудников — потенциальных арендаторов жилого комплекса. Жильё рядом с IFC имеет высокий инвестиционный потенциал.

При проектировании Аташехира застройщики выделили большую территорию под стоянки для автомобилей, поэтому в районе много удобных наземных и подземных парковок.

В Аташехире находятся офисы многих компаний и возводятся новые коммерческие здания, есть возможности для отдыха и занятий спортом. В районе также расположены пять школ и два торговых центра. Аташехир считается благополучным районом, здесь часто селятся семьи с детьми.

Ещё одна отличительная черта Аташехира — многоэтажное жилищное строительство. Отдельных домов тут нет, и власти не планируют их возводить. Зато в ближайшие годы в районе появится 18 тыс. единиц жилья, рассчитанных на 80 тыс. жителей со средними доходами. По словам Марины Филичкиной, цены на жильё в Аташехире начинаются от 550 тыс. долларов США.

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

Кючюкчекмедже: перспективы создания инфраструктуры

Район Кючюкчекмедже находится рядом с Бакыркёем. Главный плюс этой части Стамбула — перспективы роста и большой простор для строительства. В Кючюкчекмедже много высотных новостроек, но пока недостаточно парков и магазинов — инфраструктуру тут только предстоит развивать. В этом районе селятся люди самого разного достатка.

Массово возводить дома в Стамбуле в районе Кючюкчекмедже начали в 1980-х годах, поэтому старинных зданий здесь почти нет. Сейчас в районе активно строятся многоквартирные комплексы. Цены на квартиры в новых комплексах варьируются от 50 до 188 тыс. долларов США.

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

Эсеньюрт: новый недорогой жилой район с красивыми парками

Крупный район в европейской части Стамбула с населением около 1 млн человек. Эсеньюрт известен парками с термальными источниками. В таком мегаполисе как Стамбул наличие парков с лечебницами и зонами для пикника — большая ценность. Еще одна особенность Эсеньюрта — многочисленное религиозное сообщество, для мусульман здесь построено множество мечетей.

Район стал популярным в последние несколько лет — вместе со строительным бумом крупных жилых комплексов. Самые дорогие и удобные для проживания кварталы Эсеньюрта — Гюзель Юрт (Güzel Yurt), Ататюрк (Atatürk), Джумриет (Cumhuriyet) и  Намык Кемаль (Namik Kemal) — прилегают к трассе E-5, где проходит метробус и расположены крупные торговые центры.

Цены на квартиры в новых жилых комплексах Эсеньюрта начинаются от 170 тыс. долларов США. Стоимость квадратного метра в современных жилых комплексах с удобной транспортной доступностью в среднем составляет 3 400 долларов США.

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

Арнавуткёй: район с видом на новый канал Стамбула

В апреле 2021 года власти Стамбула утвердили проект зонирования вблизи строящегося Стамбульского канала, который соединит Мраморное и Черное моря и станет альтернативой Босфору.

Еще в 2014 году, как только заговорили о новом канале, цены на недвижимость и землю в прилегающих районах начали расти вверх. В апреле 2022 года турецкие сайты недвижимости начали размещать объявления о продаже недвижимости в новых ЖК, где из окон открывается вид на канал. В марте 2022 года власти города утвердили масштабный проект на берегу канала, где в 40 кварталах будет построено 844 малоэтажных жилых зданий, 10 торговых центров и мечеть. Комплекс планируют построить за 3 года. Проект расположен всего в 4 км от Нового аэропорта Стамбула.

Цены на небольшие новые квартиры на этапе застройки начинаются от 100 тыс. долларов США. Виллы с видом на канал стоят от 600 тыс. долларов США.

Tranio советует выбирать районы Стамбула в зависимости от целей покупки:

Читайте также: